Kérdezzen meg tíz külföldi tulajdonost Spanyolországban a Modelo 210-ről, és a fele értetlenül néz majd Önre. Pedig minden nem rezidensnek, akinek spanyol ingatlana van, évente be kell adnia ezt a bevallást, akkor is, ha az ingatlant soha nem adja ki, és az egyetlen centet sem hoz. Ez a nemzetközi tulajdonosok leggyakrabban elmulasztott kötelezettsége, és az elmaradás általában a lehető legrosszabb pillanatban derül ki: eladáskor.
Ebben az útmutatóban megtudja, kinek kell beadnia, hogyan számolják az adót (példával), milyen határidők érvényesek, és mi változott 2026-ban.
Mi az a Modelo 210?
A Modelo 210 a spanyol nem rezidensek jövedelemadójának (IRNR) bevallási nyomtatványa. Ingatlantulajdonosoknál két helyzetet fed le: a 'vélelmezett jövedelmet', egy fiktív jövedelmet, amelyet az adóhivatal azért számít fel, mert saját használatra rendelkezésére áll egy ingatlan, és a tényleges bérleti bevételt, ha kiadja azt. Ha Spanyolországon kívül él és ott ingatlana van, évente legalább az egyik vonatkozik Önre.
Kinek kell beadnia?
Minden nem rezidens tulajdonos egyénileg ad be. Ha párként vásárolták az ingatlant, mindkét fél külön Modelo 210-et nyújt be a saját tulajdonrészére. A tulajdonlás időarányosan számít: aki júliusban vásárol, nagyjából fél évet vall be. Nincs alsó határ és nincs mentesség az üresen álló ingatlanokra; pontosan az üres otthonokra találták ki a vélelmezett jövedelem szabályait.
Vélelmezett jövedelem: adó az üres otthonra
Az adóalap az ingatlan kataszteri értékének (valor catastral, az IBI-csekken látható) százaléka: 1,1%, ha a település kataszteri értékeit az elmúlt tíz évben felülvizsgálták, különben 2%. Az EU- és EGT-lakosok 19% adót fizetnek erre az alapra; mindenki más, a briteket is beleértve a Brexit óta, 24%-ot.
Egy példa: egy torreviejai apartman 80.000 eurós kataszteri értékkel, nemrég felülvizsgált településen, 880 eurós alapot ad (1,1%). Egy EU-ban élő tulajdonos 19%-ot fizet, azaz kb. 167 eurót évente. Egy brit tulajdonos 24%-ot: kb. 211 eurót. Nem drámai összeg, de kötelező.
Bérleti bevétel
Ha kiadja az ingatlant, a kíadás napjaira a tényleges bérleti bevétel lép a vélelmezett jövedelem helyébe. 2024 óta a bérleti bevételt évente egyszer kell bevallani a negyedéves helyett. Az EU/EGT-lakosok a nettó eredmény után fizetnek 19%-ot, és a kiadás napjaira arányosan levonhatják a költségeket: IBI, közös költség, biztosítás, rezsi, javítások és hitelkamat. A nem EU-lakosok a bruttó bevétel után fizetnek 24%-ot mindenféle levonás nélkül, ami jelentős különbséget jelent a valós hozamban.
Vegyes évben mindkettőt bevallja: bérleti bevételt a kiadott napokra és vélelmezett jövedelmet a többire.
Határidők és bírságok
A naptári év vélelmezett jövedelmét a teljes következő év során bevallhatja, csoportos beszedéssel röviddel karácsony előttig. Az éves bérleti bevételt a következő év január 1. és 20. között kell bevallani. Ha saját elhatározásból késve ad be, a pótlék 1%-ról indul plusz havi 1%; tizenkét hónap után 15% plusz kamat. Ha az adóhivatal találja meg előbb, a bírságok lényegesen magasabbak, és négy évre visszamenőleg követelhetnek.
Mi változott 2026-ban?
A 2/2026. számú királyi törvényerejű rendelet (a hivatalos közlönyben 2026. február 4-én jelent meg) szigorította a nem rezidensek adatszolgáltatási kötelezettségeit, a Modelo 210 körül is, az eladás közjegyzői lebonyolításánál. A kulcsok és a számítás nem változtak. A gyakorlati hatás: az elmaradások gyorsabban kiderülnek, ezért fontosabb, mint valaha, hogy naprakész legyen. Kérje meg gestorját, hogy erősítse meg az aktuális beadási részleteket.
Így adja be
Beadhatja online az Agencia Tributaria oldalán digitális tanúsítvánnyal vagy Cl@ve-vel, de a legtöbb nemzetközi tulajdonos gestort vagy adóügyi képviselőt használ, jellemzően évi 30-100 euróért tulajdonosonként. Szüksége lesz a NIE-számára, az IBI-csekken szereplő kataszteri értékre, kiadás esetén pedig a bevételek és költségek kimutatására. Őrizze meg a beadott nyomtatványokat: a vevők ügyvédei és a közjegyzők továbbeladáskor egyre gyakrabban kérnek igazolást.
Tervezze be, mint az IBI-t
A Modelo 210 ugyanabba az éves költségsorba tartozik, mint az IBI, a közös költség és a biztosítás: kiszámítható, szerény és megkerülhetetlen. IBI-útmutatónk a spanyol ingatlan többi visszatérő költségét mutatja be. A Spainoránál vásárol? Minden shortlistes ingatlannál kikeressük a kataszteri értéket, hogy még aláírás előtt ismerje ezt a költséget.
